Boligtvistnemnda er et utenrettslig tvisteløsningsorgan som behandler konflikter mellom forbrukere og entreprenører ved kjøp og oppføring av nye boliger. Nemnda tilbyr en enklere og rimeligere vei til konfliktløsning enn det ordinære rettssystemet, og fungerer som et viktig mellomledd før en eventuell domstolsbehandling.

Nemnda er opprettet etter avtale mellom Forbrukerrådet og bransjeorganisasjonene Boligprodusentenes Forening og BNL Håndverk (tidligere også Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg og Norges Byggmesterforbund). Hjemmelen for nemnda følger av bustadoppføringslova § 64 og lov om klageorganer for forbrukersaker, og vedtektene er godkjent av Barne- og familiedepartementet.

Hvilke saker behandler nemnda?

Boligtvistnemnda behandler tvister som oppstår i forbindelse med kjøp av ny bolig, herunder byggesett, med eller uten fast eiendom. Det omfatter også avtaler om oppføring av bolig og arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring. Med bolighus menes i denne sammenheng også fritidshus, eierseksjoner og tilbygg som utføres i direkte tilknytning til avtale om oppføring av ny bolig.

Sakene som kommer inn til nemnda spenner over et bredt spekter av problemstillinger. Vanlige tvistepunkter omfatter krav om dagmulkt ved forsinket overtakelse, reklamasjoner på våtrom og baderomslekkasjer, mangler ved parkett og gulv, problemer med varmeanlegg og ventilasjon, samt uenighet om tilleggsarbeider og endringer. Sprekkdannelser, feil materialvalg og blokkert utsikt er andre forhold som ofte dukker opp i klagebunken.

Nemnda behandler ikke saker som helt eller delvis er brakt inn for eller avgjort av en domstol. Det er også verdt å merke seg at kjøp og salg av eldre brukte boliger faller utenfor nemndas kompetanse – slike tvister reguleres av avhendingslova og må eventuelt bringes inn for andre instanser.

Hvem kan klage?

Boligtvistnemnda behandler bare tvister mellom forbruker og medlemsbedrifter i Boligprodusentenes Forening og BNL Håndverk, samt bedrifter tilknyttet kjeder som er medlem av disse organisasjonene. Formålet med avtalen må gjelde bolig hovedsakelig til personlig bruk for forbrukeren. Før en klage kan fremmes, må man derfor forsikre seg om at entreprenøren faktisk er medlem av en av de aktuelle bransjeorganisasjonene.

Både forbruker og entreprenør kan bringe en sak inn for nemnda. Dette er en forskjell fra mange andre klagenemnder hvor det typisk bare er forbrukeren som har klagerett. Sekretariatet gir veiledning om innsending av klage og kan etter anmodning bistå med å sette opp klagen. Forbrukere kan også kontakte Forbrukerrådet for bistand, mens entreprenørbedriftene kan henvende seg til sin bransjeorganisasjon.

Vilkår for klagebehandling

For at Boligtvistnemnda skal ta opp en tvist til behandling, må forbrukeren først ha reklamert skriftlig til entreprenørbedriften. Entreprenøren skal ha hatt tid til å ta standpunkt til reklamasjonen og eventuelt forsøkt å løse tvisten i minnelighet. Dersom minnelig ordning ikke oppnås, kan hver av partene bringe tvisten inn for nemnda.

Nemnda vil avvise saker der klageren ikke har forsøkt å løse saken direkte med motparten, der klagen er useriøs eller grunnløs, eller der saken allerede er under behandling eller har blitt behandlet av domstolene, herunder forliksrådet.

Hvordan klage

For å klage til Boligtvistnemnda må det fylles ut et eget klageskjema på norsk. Skjemaet finnes på nemndas nettsider. Klagen må sendes i to eksemplarer per post til nemndas sekretariat – nemnda tar ikke imot elektroniske klager.

Nemnda behandler bare skriftlige klager som er begrunnet og hvor det er fremsatt en påstand om hva klageren ønsker å oppnå. Det må legges ved kopier av dokumenter som kan ha betydning for saken, for eksempel kontrakt, rapport fra sakkyndig og brevveksling mellom partene. All dokumentasjon må sendes inn i to eksemplarer, ferdig sortert i to separate bunker.

Et viktig poeng er at forbrukeren ikke betaler saksbehandlingsgebyr for å få saken behandlet i nemnda. Kostnadene ved klagebehandlingen og godtgjørelse til nemndas leder fordeles mellom avtalepartene bak nemnda.

Nemndas sammensetning

Boligtvistnemnda har fem medlemmer. To medlemmer er oppnevnt av bransjeorganisasjonene, og to er oppnevnt av Forbrukerrådet. Nemnda ledes av en jurist som er oppnevnt av Forbrukerrådet og bransjeorganisasjonene i fellesskap. Lederen er uavhengig både i forhold til entreprenørene og forbrukerne.

Medlemmene oppnevnes for to år av gangen og kan gjenoppnevnes. Lederen kan gjenvelges for nye perioder dersom både partene fra næringen og Forbrukerrådet er enige om det. Alle leder og medlemmer har nødvendig kunnskap og kompetanse innen nemndsområdet og forbrukerrettigheter, og de er upartiske og uavhengige i klagebehandlingen.

Nemnda har et sekretariat som forbereder sakene før de behandles. Sekretariatet er nøytralt og uhildet og skal påse at saken blir så godt belyst som mulig før den tas opp til behandling.

Saksbehandlingen

Saksbehandlingen i nemnda er i hovedsak basert på skriftlig dokumentasjon. Nemnda foretar ikke befaringer, og det avhøres ikke vitner. Alle som deltar i klagebehandlingen har taushetsplikt.

Før en klage tas opp til avgjørelse, skal begge parter ha hatt anledning til å uttale seg. Unnlater en part uten gyldig grunn å avgi uttalelse innen fristen fastsatt av lederen, kan nemnda avgjøre klagen på grunnlag av de opplysninger som allerede er fremkommet i saken.

Sekretariatet informerer partene skriftlig så snart det har mottatt nødvendige og relevante dokumenter fra begge sider om at saksbehandlingen kan begynne. Resultatet av klagebehandlingen skal gjøres kjent for partene innen 90 dager fra dette tidspunktet. I særlig komplekse saker kan fristen forlenges, og partene skal i så fall informeres om forlengelsen og ny frist.

Gjennomsnittlig saksbehandlingstid ligger på rundt 210 dager fra mottatt klage. Dette inkluderer tiden det tar å innhente dokumentasjon fra begge parter og selve behandlingen i nemnda.

Nemndas avgjørelser

Boligtvistnemnda tar stilling til klagen basert på bustadoppføringslova og andre relevante lovbestemmelser og avgir en uttalelse. Dersom noen av nemndas medlemmer har vært uenige i flertallets avgjørelse, skal det fremkomme hvem det er, og mindretallets standpunkt skal også angis.

Nemndas standpunkt er rådgivende, men ikke rettslig bindende for partene. Avgjørelsen kan altså ikke tvangsfullbyrdes på samme måte som en dom eller et vedtak fra Forbrukerklageutvalget. Bransjeorganisasjonene har imidlertid forpliktet seg til å tilstrebe at medlemmene lojalt følger nemndas vedtak. Både forbrukeren og den næringsdrivende skal gi tilbakemelding til sekretariatet om de godtar avgjørelsen.

I praksis følges de fleste avgjørelser av partene. Avgjørelsene antas som regel å spare partene for tid og penger sammenlignet med domstolsbehandling. Alle avgjørelser fra saker som er behandlet i nemnda legges ut i anonymisert form på nemndas nettsider, noe som gir et nyttig innblikk i hvilke problemstillinger som dukker opp og hvordan nemnda vurderer dem.

Forholdet til domstolene

Ved innbringelse av klage for Boligtvistnemnda avbrytes foreldelsesfristen i medhold av foreldelsesloven § 16 nr. 2. Dette er viktig å være klar over, da det sikrer at forbrukeren ikke mister sine krav mens saken er til behandling.

Så lenge tvisten er til behandling i nemnda, kan ikke entreprenøren reise søksmål om samme tvistegjenstand. Forbrukeren står derimot fritt til å bringe saken inn for domstolene også mens den behandles i nemnda, og kan når som helst trekke saken fra klagebehandlingen.

Dersom nemnda har truffet realitetsavgjørelse i saken, kan hver av partene reise søksmål direkte for tingretten – det er altså ikke nødvendig å starte saken i forliksrådet først. Dette er en praktisk fordel sammenlignet med ordinær tvisteløsning.

Hvorfor klage til nemnda?

Det er flere grunner til at det kan være fornuftig å benytte Boligtvistnemnda fremfor å gå direkte til domstolene. Behandlingen er gratis for forbrukeren, i motsetning til ved forliksrådet hvor det påløper gebyr og hvor det er en kostnadsrisiko dersom man taper saken.

Nemnda har spesialisert kompetanse på bustadoppføringslova og byggefaglige problemstillinger. Medlemmene har inngående kjennskap til bransjen og de juridiske rammene som gjelder ved oppføring av nye boliger. Til sammenligning er det ingen krav til juridisk kompetanse hos medlemmene i forliksrådene, og kvaliteten på behandlingen kan variere.

Saksbehandlingen er enklere enn ved ordinær domstolsbehandling. Det kreves ikke advokatbistand, selv om man selvsagt kan benytte advokat dersom man ønsker det. Mange boligeiere har forsikring som dekker store deler av advokatkostnadene ved slike tvister.

Kontaktinformasjon

Boligtvistnemndas sekretariat har følgende adresse:

Boligtvistnemnda
Postboks 7186 Majorstuen
0307 Oslo

Besøksadressen er Middelthuns gate 27, 0368 Oslo. Kontaktperson i sekretariatet er Tommy Helgerud. Mer informasjon, klageskjema og oversikt over avgjørelser finnes på nemndas nettsider hos Boligprodusentene.