Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester (RfE) er en utenrettslig klageinstans som behandler tvister mellom forbrukere og eiendomsmeglere i Norge. Nemnda ble opprettet 1. januar 2005 og har siden den gang vært en viktig instans for forbrukere som opplever problemer i forbindelse med kjøp eller salg av bolig gjennom eiendomsmegler.
Nemnda er etablert etter avtale mellom fire parter: Norges Eiendomsmeglerforbund, Den Norske Advokatforening, Eiendom Norge og Forbrukerrådet. Denne sammensetningen sikrer at både bransjeinteresser og forbrukerinteresser er representert i ordningen.
Lovforankring og tilslutningsplikt
Med eiendomsmeglingsloven av 2007, som trådte i kraft 1. januar 2008, ble klageordningen lovfestet i lovens § 8-8. Bestemmelsen pålegger alle foretak og advokater som driver eiendomsmegling å være tilsluttet en godkjent utenrettslig tvisteløsningsordning. Dette betyr at så godt som alle eiendomsmeglingsforetak i Norge er tilknyttet Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Nemnda er godkjent av Barne- og likestillingsdepartementet etter lov om klageorganer for forbrukersaker. Godkjennelsen ble gitt 19. desember 2016 og gjelder fra 1. januar 2017. Ordningen med lovpålagt tilslutning gjør at forbrukere kan være trygge på at de har en klageadgang uansett hvilket meglerforetak de har benyttet.
Hvem kan klage?
Nemnda behandler klager fra forbrukere som har et reelt behov for å få avgjort en tvist med et meglerforetak eller en advokat som driver eiendomsmegling. En forbruker defineres som en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. I praksis betyr dette at selgere, kjøpere og interessenter ved bolighandel normalt har klagerett.
Nemnda kan også behandle klager fra næringsdrivende i visse tilfeller, forutsatt at interessen som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning, og at saken for øvrig egner seg for behandling i nemnda. Klageren kan la seg bistå av en tredjepart, for eksempel en advokat, men nemnda behandler normalt ikke spørsmål om dekning av partenes utgifter til slik bistand.
Hva kan det klages på?
Forbrukere kan klage på alle sider ved eiendomsmeglerens utøvelse av virksomheten. Dette omfatter blant annet meglers håndtering av budrunder, opplysningsplikten, utforming av salgsoppgaver, gjennomføring av oppgjør og generell rådgivning i forbindelse med kjøp eller salg.
Nemnda kan derimot ikke ta stilling til forhold mellom kjøper og selger direkte, eller vurdere om takstmannen har gjort feil. Det er forholdet til megleren som blir vurdert. Dersom konflikten primært gjelder mangler ved boligen, og ikke meglers håndtering av salgsprosessen, må forbrukeren henvende seg til andre instanser.
Krav til klagen
Før en klage kan sendes inn, må klageren ha forsøkt å løse saken med meglerforetaket direkte. Dette er et absolutt krav, og sekretariatet vil avvise klager hvor dette ikke er gjort. Klageren må kunne dokumentere at meglerforetaket har avslått å løse saken i minnelighet.
Saksbehandlingen er skriftlig, noe som innebærer at det kun er dokumentene partene sender inn som blir en del av grunnlaget for nemndas avgjørelse. Det er derfor viktig at saken fremstilles på en forståelig måte, og at alle påstander dokumenteres. Klagen må skrives på norsk.
Følgende dokumenter bør legges ved klagen: signert oppdragsavtale, salgsoppgave, signert kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling. Klagen sendes inn elektronisk via nemndas Klageportal.
Saksgangen
Når klagen er registrert, får klageren tilgang til Klageportalen. Her blir alle sakens dokumenter gjort tilgjengelige for begge parter, og informasjon om frister og sakens status oppdateres fortløpende.
Innklagede meglerforetak får normalt en frist på tre uker til å komme med et tilsvar. Tilsvaret lastes opp i Klageportalen, og klageren får deretter normalt 14 dager til å komme med sine eventuelle kommentarer. Når sekretariatet har mottatt klagerens kommentarer, legges det til grunn at partene anser saken tilstrekkelig opplyst og klar til behandling.
Saken må være ferdig opplyst senest to uker før nemndsbehandling. Dersom partene ikke anser saken ferdig opplyst innen denne fristen, må saken utsettes. Klageren kan når som helst trekke klagen.
Nemndas sammensetning
Når en sak behandles, består nemnda av tre medlemmer. Lederen er en høyt kvalifisert jurist som er nøytral overfor begge parter i klagesaken, og som er oppnevnt av avtalepartene i fellesskap. I tillegg er det én representant fra bransjen (oppnevnt av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund) og én representant fra forbrukersiden (oppnevnt av Forbrukerrådet).
Denne sammensetningen skal sikre at synspunktene fra begge sider blir ivaretatt i behandlingen. Nemndas leder velges for to år om gangen og kan gjenvelges. Også de øvrige nemndsmedlemmene oppnevnes for toårsperioder.
Sekretariatet
Nemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling overfor begge parter i klagesaken. Sekretariatet er ansvarlig for saksforberedelsen og skal veilede partene i klageprosessen. De skal også sørge for at saken blir så godt opplyst som mulig før den eventuelt legges frem for nemnda.
I saker hvor det foreligger fast nemndspraksis, kan sekretariatet selv treffe realitetsavgjørelse uten at saken legges frem for nemnda. Sekretariatet kan også avvise saker dersom saksbehandlingskravene ikke er oppfylt. Avgjørelser truffet av sekretariatet kan påklages til nemnda.
Hva koster det å klage?
Det koster ingenting å klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Dette gjelder uavhengig av resultatet i klagesaken. Den kostnadsfrie behandlingen gjør at terskelen for å klage er lav, noe som styrker forbrukervernet.
Nemndas avgjørelse
Nemndas avgjørelse er rådgivende for partene, ikke rettslig bindende. Avgjørelsen skal begrunnes. Partene skal normalt bli gjort kjent med avgjørelsen innen 90 dager. Fristen begynner å løpe når sekretariatet har mottatt nødvendige opplysninger fra partene.
Nemnda er ikke bundet av partenes anførsler, og kan avgjøre saken på andre grunnlag enn de som er anført av partene. Dersom nemnda finner at saken ikke egner seg for skriftlig behandling, for eksempel fordi det står påstand mot påstand om faktiske forhold, kan saken avvises.
Alle uttalelser om brudd på eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter blir sendt til Finanstilsynet. Dersom klageren får helt eller delvis medhold, skal innklagede meglerforetak gi sekretariatet en begrunnelse innen tre uker dersom de ikke ønsker å følge avgjørelsen. Hvis innklagede ikke gir en tilfredsstillende begrunnelse, skal sekretariatet innrapportere forholdet til Finanstilsynet.
Avvisning av klager
Klagen kan avvises i flere tilfeller. De vanligste avvisningsgrunnene er at klageren ikke har forsøkt å løse saken med meglerforetaket på egen hånd, at klagen er useriøs eller grunnløs, at klagen er under behandling i domstolene eller et annet klageorgan, at klageren ikke har klagerett, eller at saken ikke egner seg for skriftlig behandling.
Sekretariatet kan avvise klager på de fleste grunnlag, mens nemndas leder kan avvise klager som ikke lar seg behandle uten at det går utover nemndas effektivitet. En avgjørelse om avvisning kan påklages til nemnda.
Foreldelse
Bringes et krav inn for nemnda, avbrytes foreldelsesfristen i henhold til foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a. Dette er praktisk viktig for klagere, da det sikrer at de ikke taper retten til å gå videre med saken til domstolene dersom de skulle ønske det.
Rettskildemessig betydning
Selv om nemndas avgjørelser formelt sett bare er rådgivende, har de i praksis betydelig gjennomslagskraft. De fleste meglerforetak følger nemndas uttalelser, blant annet fordi det kan få negative konsekvenser for deres omdømme og forholdet til tilsynsmyndighetene dersom de konsekvent unnlater å etterkomme avgjørelsene.
Nemndas praksis har også en viss rettskildemessig vekt. Høyesterett har ved flere anledninger vist til nemndspraksis i sine begrunnelser, og domstolene benytter ofte lignende argumentasjon som nemnda når de behandler saker om eiendomsmegling. En ensartet og konsistent nemndspraksis over tid kan dermed bidra til å forme rettstilstanden på området.
Hvorfor klage til nemnda?
For forbrukere som mener at eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller andre bestemmelser i eiendomsmeglingsloven, vil det ofte være hensiktsmessig å bringe saken inn for nemnda fremfor å gå direkte til domstolene. Behandlingen er gratis, og nemnda har spisskompetanse på eiendomsmegling.
Til sammenligning vil behandling i forliksrådet eller tingretten innebære kostnadsrisiko, og disse instansene har ikke nødvendigvis den samme dyptgående kunnskapen om eiendomsmeglingsregelverket. Dersom saken først har vært behandlet i nemnda, kan den bringes direkte inn for tingretten uten å gå veien om forliksrådet.
Saksstatistikk
I 2024 ble det sendt inn totalt 277 klager til nemnda. Av disse resulterte 81 saker i at klageren fikk helt eller delvis medhold, noe som tilsvarer omtrent 30 prosent av sakene. De fleste klagene dreier seg om meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder at partene ikke har fått tilstrekkelig veiledning eller at opplysningene har vært mangelfulle.
Klager fra selgere handler ofte om håndtering av budrunder eller manglende innsats for å oppnå en god salgspris. Kjøpere klager typisk på manglende eller feilaktige opplysninger i salgsoppgaven, eller på meglers opptreden under visning og kontraktsinngåelse.
Kontaktinformasjon
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester holder til i Øvre Slottsgate 18-20 i Oslo. Dersom du ønsker å sende inn en klage, gjøres dette via det elektroniske klageskjemaet på nemndas nettside. Spørsmål om klagebehandlingen kan rettes til sekretariatet på telefon 22 12 90 90 hverdager mellom klokken 08:30 og 11:00, eller på e-post til
Sekretariatet gir ikke juridisk veiledning utover å veilede partene i selve klageprosessen. Lurer du på om du har en god sak, må du søke bistand på annen måte. Du kan også se blant tidligere publiserte avgjørelser på nemndas nettside for veiledning om hvordan lignende saker har blitt vurdert.
- Detaljer
