Reklamasjonsnemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan som behandler klager på takstingeniørers arbeid og opptreden i forbindelse med takseringsoppdrag knyttet til boliger og fritidshus. Nemnda ble etablert i 2001 som et samarbeid mellom Forbrukerrådet og bransjeorganisasjonene for takstmenn, og har siden den gang spilt en viktig rolle i å tydeliggjøre hva som utgjør god takstmannsskikk i Norge.

Formålet med nemnda er todelt. For det første skal den gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang i situasjoner der det oppstår misnøye med utført arbeid eller takstmannens opptreden. For det andre bidrar nemndas avgjørelser til å danne retningslinjer for bransjen ved å klargjøre innholdet i begrepet «god takstmannsskikk». Dette har gjennom årene vært med på å heve kvaliteten på takseringsarbeid generelt.

Bakgrunn og organisering

Nemnda er etablert i samarbeid mellom Forbrukerrådet og Norsk takst. Norsk takst er bransjeorganisasjonen for landets takstforetak og ble etablert 1. januar 2018 som et resultat av at Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst slo seg sammen. NTF var landets største og eldste organisasjon for takstforetak og takstmenn, stiftet i 1957. I dag er nærmere 1300 sertifiserte takstingeniører over hele landet organisert i Norsk takst.

Nemnda har et eget sekretariat som forbereder sakene og sørger for at partene får uttalt seg før saken går til behandling. Sekretariatet skal påse at sakene blir så godt opplyst som mulig fra begge parter. Når en sak skal behandles, består nemnda av en formann og to medlemmer – én fra forbrukersiden og én fra bransjesiden. Denne sammensetningen sikrer at både forbrukernes og bransjens interesser er representert i behandlingen av hver enkelt sak.

Hvilke saker kan nemnda behandle?

Nemnda behandler klager på takster og tilstandsrapporter på boliger og fritidshus. Klageren må ha rettslig interesse i oppdraget, men trenger ikke nødvendigvis å være den som bestilte taksten. Dette betyr at både kjøper og selger av en bolig kan klage dersom de mener takstmannen har gjort feil.

Det er imidlertid noen viktige begrensninger for hvilke saker nemnda kan ta stilling til. For det første behandler nemnda kun klager på takstmenn som er organisert i Norsk takst. Hvis takstmannen ikke er medlem av denne organisasjonen, må saken bringes inn for det ordinære rettsapparatet. På nettsidene til Norsk takst kan man finne oversikt over hvilke takstmenn som er medlemmer.

Nemnda vurderer om takstmannen har utført oppdraget i tråd med god takstmannsskikk, det vil si om de normene som er etablert i bransjen er oppfylt. Den tar også stilling til eventuelle disiplinære reaksjoner overfor takstmannen. Det er viktig å være klar over at nemnda ikke tar stilling til erstatningskrav. En forbruker som ønsker økonomisk kompensasjon for tap som følge av feil i en takstrapport, må derfor gå videre til forliksrådet eller domstolene for å få dette behandlet. Kritikk eller disiplinære reaksjoner fra nemnda kan imidlertid være et godt grunnlag å bygge videre på i en slik sak.

Vilkår for klagebehandling

Det er et grunnleggende krav at forbrukeren først har forsøkt å løse saken direkte med takstmannen før klagen sendes til nemnda. Man bør klage skriftlig til takstmannen og gi vedkommende mulighet til å ta stilling til klagen. Dersom takstmannen nekter å behandle klagen eller partene ikke kommer til enighet, kan saken bringes inn for nemnda.

Nemnda behandler i utgangspunktet bare saker hvor forbruker på forhånd har reklamert skriftlig til takstmannen uten at tvisten er løst. Det er derfor lurt å sørge for god dokumentasjon gjennom hele prosessen. Forbrukerrådet tilbyr standardiserte klagebrev som kan benyttes i den innledende fasen.

Saker som allerede er til behandling i domstolene eller har vært behandlet der tidligere, vil normalt bli avvist av nemnda. Det samme gjelder saker som naturlig hører inn under en annen klageordning eller tilsynsmyndighet.

Hvordan sende inn klage

For å sende inn en klage må forbrukeren benytte det elektroniske klageskjemaet på nemndas nettside www.takstklagenemnd.no, eller sende klagen skriftlig til klagenemndas sekretariat. I klagen må man gjøre rede for de grunnene klagen bygger på, og legge frem bevis og andre relevante dokumenter i saken.

En godt forberedt klage med riktig dokumentasjon gir et godt grunnlag for rask og effektiv behandling. Det kan være lurt å inkludere kopi av takstrapporten det klages på, eventuell korrespondanse med takstmannen, og dokumentasjon som underbygger påstandene i klagen. Jo bedre dokumentert saken er fra starten, desto enklere blir det for nemnda å ta stilling til den.

Saksbehandling og vedtak

Det er gratis å sende inn en sak til behandling i Reklamasjonsnemnda for takstmenn. Saksbehandlingen er skriftlig, og nemndas vurdering tar utgangspunkt i sakens dokumenter. Sekretariatet forbereder sakene og sørger for at begge parter får mulighet til å uttale seg. I saker som tas til realitetsbehandling, skal motparten alltid gis anledning til å komme med sin versjon av hendelsesforløpet.

Behandlingstiden varierer, men nemnda bruker i gjennomsnitt rundt 80 dager på å behandle en klage. Når nemnda har behandlet saken, avgir den en konklusjon med ett av tre mulige utfall: klagen avvises, klager får delvis medhold, eller klager får fullt medhold.

Nemndas vedtak er rådgivende, ikke rettslig bindende. Dette betyr at takstmannen formelt sett ikke er forpliktet til å følge nemndas avgjørelse. I praksis retter likevel de fleste takstmenn seg etter uttalelsene, blant annet fordi organisasjonene kan ilegge disiplinære sanksjoner ved gjentatte brudd på god takstmannsskikk. Alvorlige eller gjentatte brudd på de etiske reglene, instrukser eller god takstmannsskikk kan medføre suspensjon eller eksklusjon fra bransjeorganisasjonen.

Takstmannens ansvar og god takstmannsskikk

Normene for god takstmannsskikk har utviklet seg gjennom praksis over tid. De sentrale reglene er nedfelt i takstorganisasjonenes etiske regler, og Reklamasjonsnemnda har siden 2001 bidratt til å tydeliggjøre innholdet gjennom sine avgjørelser i konkrete saker.

Takstmannen vurderer både verdien på boligen og hvilken tilstand den er i, men omfanget av ansvaret avhenger av hvilket oppdrag som er gitt. Ved en verdi- og lånetakst fraskriver takstmannen seg det meste, og vil i hovedsak kun være ansvarlig for at arealmålingene er korrekte. At verditaksten ikke treffer i forhold til markedet, gir sjelden grunnlag for klager.

I en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport har takstmannen større ansvar for opplysningene som gis om boligens tilstand. Overser takstmannen viktige egenskaper ved de forholdene som undersøkes, kan vedkommende komme i ansvar. Typiske klagesaker dreier seg om feilmålinger av areal, manglende oppdagelse av fuktskader, feil vurdering av tilstand på bad eller tak, og uklare formuleringer i rapporten.

Endringer i avhendingsloven fra 2022

Fra 1. januar 2022 trådte det i kraft betydelige endringer i avhendingsloven som har påvirket kravene til tilstandsrapporter. Det er ikke lenger mulig å selge boliger «som den er» til forbrukere, noe som har skjerpet selgers opplysningsplikt betraktelig. Selger kan bli erstatningsansvarlig for udokumenterte feil og mangler som overstiger 10 000 kroner.

Samtidig med lovendringen kom det en ny forskrift som stiller detaljerte krav til hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde og hvordan undersøkelsen skal utføres. Forskriften krever blant annet hulltaking for fuktmåling på bad og i rom under terreng, grundig gjennomgang av takkonstruksjoner, og klare anslag på utbedringskostnader for avvik som påvises.

Disse endringene har gjort takstmannens rolle viktigere enn noen gang. En grundig tilstandsrapport beskytter både selger og kjøper, og reduserer risikoen for konflikter etter salget. Samtidig har de strengere kravene økt forventningene til takstmennenes arbeid, noe som potensielt kan føre til flere klagesaker der forbrukere mener rapporten ikke holder mål.

Hvorfor klage til nemnda?

Det er flere gode grunner til å benytte seg av Reklamasjonsnemnda fremfor å gå direkte til forliksrådet eller domstolene. For det første er behandlingen gratis for forbrukeren. For det andre har nemnda spesialisert kompetanse på takseringsfaget, i motsetning til forliksrådene hvor det ikke stilles krav til juridisk eller faglig kompetanse innenfor dette feltet.

Nemndas avgjørelser kan også ha verdi som dokumentasjon dersom saken senere skal behandles i rettsapparatet. Har man en relevant avgjørelse fra klagenemnda å vise til, kan dette være et godt utgangspunkt for å vinne frem med et eventuelt erstatningskrav. Klagenemndspraksis har generelt en viss rettskildeverdi, særlig når den er tydelig og ensartet over tid.

Dersom du mener takstmannen har gjort feil og vedkommende ikke vil rette opp i forholdet, vil det normalt lønne seg å bringe saken inn for nemnda før man eventuelt vurderer rettslige skritt. Nemnda gir en faglig kvalifisert vurdering av om takstmannen har opptrådt i strid med god takstmannsskikk, noe som kan være verdifull informasjon uansett utfall.

Videre klageadgang og rettslige skritt

Dersom nemndas vedtak ikke blir fulgt opp av takstmannen, eller man er uenig i vedtaket, er siste mulighet å gå til rettslige skritt. En forliksklage sendes til det lokale forliksrådet. Vær oppmerksom på at forliksrådets medlemmer normalt ikke har spesiell fagkunnskap om taksering, og at de ofte vil forsøke å megle frem et forlik.

Når saken havner i rettssystemet, bør advokat kobles inn. De fleste har mulighet til dekket rettshjelp gjennom innboforsikringen, vanligvis opptil 80 000 kroner. Advokatene er forpliktet til å undersøke eventuell rettshjelpsdekning ved konsultasjon. Dersom kravet overstiger 200 000 kroner og begge parter er representert ved advokat, kan saken sendes direkte til tingretten uten forutgående behandling i forliksrådet.

Kontaktinformasjon

Telefon: 22 70 00 25
Telefontid: Tirsdager og torsdager kl. 12:30 til 15:30

Postadresse:
Reklamasjonsnemnda for takstmenn
Postboks 1516 Vika
0117 Oslo

Nettside: www.takstklagenemnd.no

For å finne ut om en takstmann er medlem av Norsk takst og dermed omfattet av klageordningen, kan man søke i medlemsregisteret på www.norsktakst.no.