Klage på ny bolig – slik bruker du bustadoppføringslova mot utbyggeren

Kjøper du ny bolig av en utbygger, gjelder bustadoppføringslova. Ved forsinkelse har du krav på dagmulkt uten å dokumentere tap, og mangler kan du reklamere på i fem år etter overtakelsen – men det du så eller burde sett ved overtakelsen, må du si fra om straks.

Kjøper du en bolig som ikke er ferdig bygget, eller får du et hus oppført på egen tomt, er det bustadoppføringslova som gjelder. Loven kan ikke fravikes til ulempe for deg som forbruker. De to viktigste reglene er enkle: Blir boligen forsinket, har du krav på dagmulkt – normalt 1 promille av kjøpesummen per dag i inntil 100 dager – uten å måtte bevise at du har tapt noe. Og oppdager du feil, må du reklamere skriftlig til utbyggeren innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen. Er utbyggeren medlem av Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk, kan en uløst sak klages inn til Boligtvistnemnda, gratis for deg.

Loven dekker ny bolig, fritidsbolig og eierseksjon, og også full ombygging. Kjøper du en bolig som allerede var ferdig da avtalen ble inngått, gjelder avhendingslova i stedet – se klage på mangler etter boligkjøp. Og vanlig oppussing av en eksisterende bolig hører under håndverkertjenesteloven, se klage på håndverker.

Overtakelsen er dagen alt snur

Overtakelsen skjer normalt ved en overtakelsesforretning, der dere går gjennom boligen sammen. Flytter du inn i en ferdig bolig uten en slik forretning, regnes boligen likevel som overtatt (§ 14). Samme dag skjer fire ting: risikoen for boligen går over på deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, en eventuell dagmulkt stopper, og utbyggeren får krav på sluttoppgjøret.

Hver av dere kan kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel (§ 15). Møter du ikke opp uten gyldig grunn, kan utbyggeren gjennomføre den alene, men bare hvis innkallingen skriftlig har forklart konsekvensene. Det bør føres protokoll som begge signerer.

Du kan nekte å overta hvis boligen har en mangel som gir rimelig grunn til det. Terskelen er ikke at alt skal være perfekt. En manglende lekkasjebeskyttelse på badet eller en bolig uten fungerende oppvarming midt på vinteren er noe annet enn en ripe i kjøkkenfronten. Nekter du uten god grunn, risikerer du å ha overtatt likevel – uten at dagmulkten løper videre.

Dagmulkt når boligen blir forsinket

Kan ikke overtakelsen skje til avtalt tid, har du krav på dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer (§ 18). Du trenger ikke dokumentere noe tap. Reglene er:

• Er ikke høyere sats avtalt, er dagmulkten 1 promille av det samlede vederlaget per dag.
• Omfatter avtalen også tomten, kan det avtales lavere sats, men aldri under 0,75 promille.
• Dagmulkten er aldri lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden på det tidspunktet forsinkelsen oppsto. Med G på 136 549 kroner (fra 1. mai 2026) er det om lag 683 kroner per dag.
• Dagmulkt kan kreves for maks 100 dager.

Et regneeksempel: Du har kjøpt en leilighet i et nytt prosjekt for 5 200 000 kroner, tomteandel inkludert, og kontrakten sier ikke noe om sats. Overtakelsen skjer 45 dager for sent. Da er dagmulkten 5 200 kroner per dag, til sammen 234 000 kroner. Står det i kontrakten at satsen er 0,75 promille, blir det 3 900 kroner per dag og 175 500 kroner. Ved 100 dager eller mer er taket 520 000 kroner med 1 promille. For et tilbygg til 450 000 kroner ville 1 promille bare vært 450 kroner, og da slår minstesatsen på om lag 683 kroner inn.

Dagmulkten er i utgangspunktet det eneste du får for selve forsinkelsen. Tap ut over dagmulkten – for eksempel dobbel husleie i månedsvis – kan du bare kreve hvis utbyggeren har vært grovt uaktsom eller opptrådt i strid med god tro (§ 19). Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet ditt (§ 24), og det er slik dagmulkten i praksis blir betalt: den trekkes fra i sluttoppgjøret.

Er forsinkelsen et vesentlig avtalebrudd, kan du heve avtalen. Da må du gi beskjed om hevingen før overtakelsen (§ 20). Har du først flyttet inn, er den muligheten borte.

Mangler etter innflytting

Det er en mangel når resultatet ikke er i samsvar med avtalen, med lovens krav til fagmessig arbeid eller med offentligrettslige krav i lov og forskrift (§ 25). Det er også en mangel hvis utbyggeren ikke fortalte deg om forhold han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 26).

Utbyggeren har rett til å rette mangelen selv hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe, og retting skal skje innen rimelig tid for utbyggerens regning (§ 32). Han skal også dekke skader mangelen har ført til på boligen, og utgifter til å finne og rette feilen. Rettes mangelen ikke, kan du kreve prisavslag tilsvarende det det koster å rette den (§ 33). Takker du nei til retting utbyggeren har rett til å utføre, mister du retten til prisavslag. Heving krever et vesentlig avtalebrudd (§ 34). I tillegg kan du kreve erstatning for økonomisk tap uten å bevise skyld, med mindre utbyggeren viser at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll (§ 35).

Om lag ett år etter overtakelsen kan hver av dere kreve en ettårsbefaring (§ 16). Mangler du oppdaget eller burde ha oppdaget ved befaringen, må også meldes «så snart råd er». Den absolutte fristen er fem år etter overtakelsen, med mindre utbyggeren har påtatt seg lengre ansvar (§ 30). Foreldelse etter foreldelsesloven kommer i tillegg – se foreldelse av krav.

Garantien og sluttoppgjøret

To regler om penger er verdt å kjenne før du signerer sluttoppgjøret. Den første er garantien: Utbyggeren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen, og den skal gjelde til fem år etter overtakelsen (§ 12). Kjøper du bolig med tomt, skal den dekke minst 5 prosent av vederlaget, eller 3 prosent for krav før overtakelsen. Bygger utbyggeren på din egen tomt, er kravet 10 prosent, men 5 prosent for krav som kommer etter overtakelsen. Plikten gjelder ikke når vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet. Garantien er sikkerheten din hvis utbyggeren går konkurs mens mangelsaken pågår. Be om kopi av garantien.

Den andre er fristen for å protestere på sluttregningen. En regning for sluttoppgjør uten forbehold blir bindende for deg hvis du ikke har kommet med innvendinger senest én måned etter at du mottok den (§ 48). Unntaket er når avtalen gir lavere pris eller kravet er urimelig. Står det tillegg for prisstigning eller endringer du ikke kjenner igjen, må du si fra innen måneden. Utbyggeren kan heller ikke ta gebyr for fakturering, bestilling eller ekspedisjon.

Er deler av sluttoppgjøret omstridt, og kontrakten krever at alt skal være betalt før overtakelse, kan du sette det omstridte beløpet inn på en sperret konto i en bank (§ 49). Da regnes betalingen som skjedd, og du får overta boligen uten å gi fra deg pengene du krangler om.

Klageveien: Boligtvistnemnda eller domstolene

Svarer ikke utbyggeren, eller avviser han kravet, er klageveien avhengig av om han er medlem av en bransjeforening:

Boligtvistnemnda oppgir en gjennomsnittlig saksbehandlingstid på 210 dager, og varslet i 2026 at den blir lengre fordi sekretæren sluttet 30. april 2026. Nemnda nevner selv forliksrådet som et alternativ i denne perioden. Så lenge saken ligger i nemnda, kan ikke utbyggeren saksøke deg. Klagen avbryter også foreldelsen. Når nemnda har realitetsbehandlet saken, kan hver av dere gå rett til tingretten uten å gå innom forliksrådet (tvisteloven § 6-2).

Er utbyggeren ikke medlem, tar ikke nemnda saken. Forbrukertilsynet henviser nybyggsaker til Boligtvistnemnda og mekler selv bare når nemnda ikke kan behandle saken. Forbrukerklageutvalget har ikke bustadoppføring i sitt saksområde. For de fleste blir forliksrådet derfor neste steg. Hva som lønner seg når du har valget, er drøftet i forliksrådet eller klagenemnd først.