Klage på eiendomsmegleren: slik går du fram som selger eller kjøper

Klag først skriftlig til meglerforetaket. Løser det seg ikke, kan både selger, kjøper og budgiver klage gratis til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Avgjørelsen er rådgivende, men en selger kan kreve provisjonen satt ned når megleren har forsømt pliktene sine.

Mener du at eiendomsmegleren har gjort en feil, skal klagen først sendes skriftlig til meglerforetaket. Fører det ikke fram, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Alle foretak og advokater som driver eiendomsmegling, har plikt til å være tilsluttet en godkjent klageordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10), så du har alltid et sted å gå. Det koster ingenting for deg, uansett utfall. Nemndas avgjørelse er rådgivende, men et foretak som ikke følger den uten god begrunnelse, blir rapportert til Finanstilsynet.

Du trenger ikke være den som solgte gjennom megleren for å klage. Er du kjøper eller budgiver, har du som regel også klagerett. Megleren skal ivareta begge parters interesser, og han har plikter overfor kjøperen selv om det er selgeren som betaler.

Hva megleren skal gjøre – og hva som ofte går galt

Grunnregelen står i eiendomsmeglingsloven § 6-3: Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for både kjøperens og selgerens interesser, og gi begge råd og opplysninger av betydning for handelen. Det er denne regelen nemnda vurderer i de fleste sakene. I tillegg har loven konkrete plikter i hver fase av salget.

Salgsoppgaven. Før handel sluttes, skal kjøperen skriftlig og tydelig få opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan påvirke avtalen (§ 6-7). Loven lister opp minimumsopplysninger, blant annet arealer, byggeår, om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, om det er adgang til å leie ut deler av boligen, faste kostnader og totalkostnad med fellesgjeld. Har megleren ikke kontrollert en opplysning, skal kjøperen få skriftlig beskjed om hvorfor. Klassiske klagesaker er en «utleiedel» som ikke er godkjent for varig opphold, feil areal, eller fellesgjeld som var høyere enn oppgitt.

Budrunden. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde (§ 6-8). Han skal bare formidle skriftlige bud med legitimasjon, holde partene orientert om bud, forbehold og akseptfrister, og kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Bud med forbehold om at budet skal holdes skjult for andre, skal ikke formidles. Partene og budgiverne har rett til innsyn i budjournalen etter nærmere regler i forskrift. Mistenker du at noe var galt med budrunden, er budjournalen det første du ber om.

Oppgjøret. Med mindre partene vil noe annet, skal megleren sørge for skjøte, tinglysing og det økonomiske oppgjøret. Kjøpesummen kan ikke disponeres på vegne av selgeren før kjøperen har fått rettsvern for kjøpet (§ 6-10).

Markedsføringen. Annonser og prospekter må ikke gi uriktige eller villedende opplysninger. Det følger av god meglerskikk, og markedsføringslovens forbud mot villedende markedsføring gjelder også boligannonser.

Provisjonen: når du kan kreve den satt ned

For selgeren er provisjonen ofte det mest konkrete å klage på. Loven har flere regler som er lite kjent:

• Nedsettelse eller bortfall. Har megleren gjort seg skyldig i en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller helt bort (§ 7-7). Du trenger ikke vise at du har tapt penger på feilen.
• Tilbakeholdsrett. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer kravet ditt (§ 7-4 andre ledd).
• Klientmidlene. Megleren kan bare trekke provisjonen fra salgssummen på klientkontoen hvis du har samtykket til det etter at handelen kom i stand (§ 7-4 tredje ledd). Er du uenig i regningen, kan du nekte å gi samtykke og kreve at pengene utbetales til deg.
• Spesifisert regning. Megleren skal alltid skrive en regning som gjør det mulig å bedømme arbeidet, uansett vederlagsform (§ 7-2). Oppdragsavtalen skal på forhånd ha inneholdt et samlet, spesifisert kostnadsoverslag (§ 6-4).

Megleren, selgeren eller takstmannen?

Mange kjøpere klager på megleren når det egentlig er selgeren kravet skal rettes mot. Feil i salgsoppgaven er ofte en mangel ved boligen etter avhendingslova, fordi selgeren svarer for opplysninger gitt i annonse og salgsprospekt på hans vegne (§ 3-8). Nemnda kan ikke ta stilling til forholdet mellom kjøper og selger, og heller ikke til om takstmannen har gjort feil. Det gir tre spor som kan gå parallelt:

Takstklagenemnda tar ikke imot nye saker etter 30. april 2026, og klager på takstmann og bygningssakkyndig går nå til Forbrukertilsynet. Det er forklart i artikkelen om Reklamasjonsnemnda for takstmenn.

Slik klager du til Reklamasjonsnemnda

Nemnda krever at du har forsøkt å løse saken med meglerforetaket først. Har du ikke gjort det, kan saken avvises. Skriv derfor en klage til foretaket der du forklarer hva som gikk galt, viser til hvilken plikt du mener er brutt, og sier hva du krever – for eksempel at provisjonen settes ned med et bestemt beløp. Gi en frist på to til tre uker.

Jeg viser til salget av [adresse], oppdragsnummer [nr.]. Salgsoppgaven oppga at kjelleren var godkjent for varig opphold, noe som ikke stemmer. Jeg mener foretaket har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 og god meglerskikk i § 6-3. Jeg krever at vederlaget settes ned etter § 7-7 med [beløp]. Svar innen [dato].

Får du nei eller ikke noe svar, sender du klagen elektronisk til nemnda og får tilgang til nemndas klageportal. Gangen i saken er normalt slik:

1. Meglerforetaket får normalt tre uker til å svare.
2. Du får normalt 14 dager til å kommentere svaret.
3. Saken må være ferdig opplyst senest to uker før nemndsmøtet. Nemnda har tre medlemmer: en nøytral jurist, én fra bransjen og én fra Forbrukerrådet.
4. Avgjørelsen skal foreligge innen 90 dager fra nemnda har fått de nødvendige opplysningene, og legges ut i portalen senest tre uker etter møtet.

Nemnda kan avvise saker som vil gå ut over nemndas effektivitet, for eksempel saker som står og faller på omstridte bevisspørsmål. Behandlingen er skriftlig. Er saken din avhengig av hva som ble sagt muntlig på en visning, bør du vurdere om domstolen er et bedre sted.

Når megleren ikke følger avgjørelsen

Avgjørelsen er rådgivende, ikke bindende. Følger ikke foretaket en avgjørelse der du har fått medhold, må det begrunne hvorfor. Mangler en tilfredsstillende begrunnelse innen tre uker, rapporteres foretaket til Finanstilsynet. Uttalelsene publiseres, og forbrukeren anonymiseres. Hva som skiller rådgivende og bindende avgjørelser, er forklart i er klagenemndas avgjørelse bindende.

Vil du ha pengene, må du da gå til domstolene. Har nemnda realitetsbehandlet saken, kan du gå rett til tingretten uten å gå via forliksrådet (tvisteloven § 6-2). Er beløpet lavere, kan forliksrådet likevel være billigere og raskere. Klagen til nemnda avbryter foreldelsen av kravet ditt, så du taper ikke tid på å prøve nemnda først.