Klage på utleier og depositum – når pengene ikke kommer eller mangler ikke blir fikset

Du kan be banken utbetale depositumet direkte til deg. Har ikke utleieren reist sak innen fem uker etter bankens varsel, får du pengene. Mangler i boligen skal utleieren rette, og mens de ikke er rettet, kan du kreve avslag i leien. Uenighet avgjøres av Husleietvistutvalget.

Holder utleieren tilbake depositumet etter at du har flyttet ut, trenger du ikke vente på at han gir seg. Du kan be banken der depositumskontoen står, om å utbetale pengene til deg. Banken varsler da utleieren, og har ikke utleieren innen fem uker fremmet krav etter lovens regler eller dokumentert at han har reist sak, skal banken betale ut til deg (husleieloven § 3-5). Er dere uenige om hvor mye utleieren har krav på, er det Husleietvistutvalget (HTU) som avgjør saken. Det koster 269 kroner for deg som leier per 2026. Tvister om leie av bolig kan ikke tas i forliksrådet.

Gjelder klagen feil ved boligen mens du bor der – mugg, en ovn som ikke virker, et bad som lekker – er hovedregelen at utleieren skal rette mangelen, og at du kan kreve avslag i leien så lenge den ikke er rettet.

Slik skal depositumet håndteres

Depositumet kan være på høyst seks måneders leie. Det skal stå på en egen konto i ditt navn i en bank i Norge, og utleieren betaler for å opprette kontoen. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av dere ta ut pengene alene. Rentene er dine, og dem kan du ta ut når du vil (§ 3-5). Har utleieren tatt depositumet inn på sin egen konto, er det i strid med loven, og da bør du kreve pengene satt inn på en depositumskonto med en gang – ikke vente til du flytter.

Når leieforholdet er over, kan pengene utbetales på tre måter: med den andres skriftlige samtykke, etter en rettskraftig avgjørelse (fra HTU eller domstolen), eller etter varselordningen i § 3-5. Varselordningen er den du bruker når utleieren trenerer:

1. Du krever depositumet utbetalt fra banken.
2. Banken sender et skriftlig varsel til utleieren om at beløpet blir utbetalt til deg hvis han ikke innen fem uker fremmer krav eller dokumenterer at han har reist sak.
3. Gjør ikke utleieren det, skal banken betale ut til deg.

For boligleie betyr «reist sak» i praksis at utleieren klager saken inn for HTU. Etter HTU-forskriften § 14 avbryter en klage dit fristen for å reise søksmål etter husleielovene. Klager utleieren til HTU, blir pengene stående til saken er avgjort.

Hva utleieren kan trekke – og hva han ikke kan

Ved utflytting skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som da du overtok den, bortsett fra alminnelig slit og elde og mangler utleieren selv skulle ha utbedret (§ 10-2). Det er her de fleste krangler står. Etter tre års leieforhold er det normalt at vegger trenger maling, at et laminatgulv har fått bruksmerker, og at en benkeplate har et par merker. Det er slit og elde, og det er utleierens kostnad. Hull i døren, brannmerker i benkeplaten og en vegg malt i en farge du ikke hadde lov til, er noe annet.

Utleieren kan kreve dekket nødvendige utgifter til å utbedre det som er i dårligere stand enn loven og avtalen tillater, men kravet må være fremsatt innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget skaden (§ 10-3). Et skadekrav som dukker opp tre måneder etter utflyttingen, uten at det ble nevnt ved nøkkeloverleveringen, er svakt.

Spør utleieren om dokumentasjon for hvert punkt: bilder, fakturaer eller tilbud, og hva som var tilstanden ved innflytting. Her avgjøres saken ofte av protokollene, og hvordan du dokumenterer saken betyr mer enn hvor godt du argumenterer. Fikk dere laget en inn- og utflyttingsprotokoll med bilder, er det den HTU ser på. Fikk dere ikke det, står utleieren svakere når han skal bevise at skaden oppsto i din leietid.

Den siste raden følger av § 5-3: Er ikke annet avtalt, skal leieren vedlikeholde blant annet dørlåser, kraner, vannklosetter, stikkontakter og brytere, varmtvannsbereder og løst inventar, og sjekke røykvarslere. Men må noe av utleierens utstyr skiftes ut, er det utleierens regning.

Når utleieren ikke utbedrer mangler

Boligen skal være i den standen avtalen og loven krever, både ved overtakelsen og mens du bor der (§§ 2-2 og 5-3). Stemmer den ikke med det du fikk opplyst, er det også en mangel (§ 2-3). Et «som den er»-forbehold hjelper ikke utleieren hvis han har gitt feil opplysninger eller holdt tilbake noe, eller boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne regne med ut fra leien (§ 2-5).

Du må si fra om mangelen innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8). Oppdager du skade som må utbedres med en gang, som en vannlekkasje, skal du si fra straks og gjøre det du rimelig kan for å begrense skaden (§ 5-5). Skriftlig melding på e-post eller SMS er best – da kan du bevise at du sa fra, og når.

Deretter har du disse mulighetene:

• Retting. Du kan kreve at utleieren retter mangelen for egen regning innen rimelig tid. Gjør han ikke det, kan du få den rettet selv og kreve forsvarlige utgifter dekket (§ 2-10). Gi ham en klar, skriftlig frist først.
• Avslag i leien. Så lenge mangelen varer, kan du kreve at leien settes ned i forhold til hvor mye mindre boligen er verdt (§ 2-11). Er badet ubrukelig i to måneder, og det gjør boligen for eksempel en fjerdedel mindre verdt, blir avslaget 3 625 kroner i måneden av en leie på 14 500 kroner, til sammen 7 250 kroner. Takker du nei til retting du pliktet å ta imot, faller retten til avslag bort for tiden etterpå.
• Tilbakeholdsrett. Du kan holde tilbake så mye av leien at kravet ditt er sikret (§ 2-15).
• Erstatning og heving. Du kan kreve erstatning for økonomisk tap, og ved vesentlig mislighold heve leieavtalen (§§ 2-12 og 2-13).

Klage til Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget behandler tvister om leie av bolig i hele landet og er en del av Husbanken. Du klager med elektronisk skjema (innlogging med ID-porten gjelder som signatur), skriftlig eller muntlig. Klagen skal være på norsk og inneholde navn og adresse på dere begge, adressen til boligen, en kort forklaring og hva du krever. Samle bevisene – leiekontrakt, protokoller, bilder, meldinger – i én PDF.

Gebyret er 0,2 rettsgebyr, 269 kroner per 2026, når leieren klager. Klager utleieren, betaler han 2 071 kroner. Gebyret må være betalt før saken behandles. Ventetiden var om lag 11 måneder før behandlingen startet i september 2026, så klag tidlig.

HTU tilbyr mekling i saker utvalget mener er egnet, som regel på video, og ifølge utvalget løses tre av fire saker som mekles. Blir dere ikke enige, treffer HTU vedtak. I saker med en tvistesum på 150 000 kroner eller mindre kan saksleder avgjøre alene. Blir dere forlikt, bærer hver av dere egne kostnader hvis ikke annet er avtalt. Advokatkostnader dekkes bare i begrenset grad, og aldri med mer enn 50 000 kroner.

Et forlik i HTU har samme virkning som en rettskraftig dom. Det samme har et vedtak, med mindre en av dere bringer det inn for tingretten innen én måned etter forkynning. Vedtaket kan ikke påklages, og saken går da direkte til tingretten uten forliksrådet. Betaler ikke utleieren det HTU har bestemt, gjør ikke HTU opp for deg; da må du begjære utlegg hos namsmannen. Klagen til HTU avbryter også foreldelsen av kravet ditt.

Du trenger ikke stå alene

HTU gir bare generell veiledning, ikke råd om din konkrete sak. Leieboerforeningen tilbyr husleiejuridisk hjelp til medlemmer; standardmedlemskapet koster 450 kroner i året og gir inntil ti timer juridisk rådgivning. Studentdrevne tilbud som Jussbuss, JURK og Jusshjelpa gir gratis hjelp. En oversikt finner du under gratis rettshjelp, og mer om foreningene i organisasjoner som hjelper deg å klage. Resten av reglene for deg som leier er samlet i leietakers rettigheter etter husleieloven.