Avhendingslova etter 2022: dette gjelder når du har kjøpt brukt bolig med feil

Har du kjøpt brukt bolig etter 1. januar 2022, kan selgeren ikke gjemme seg bak «solgt som den er». Til gjengjeld må du lese tilstandsrapporten nøye, dekke de første 10 000 kronene selv og reklamere innen rimelig tid.

Kjøpte du brukt bolig som privatperson etter 1. januar 2022, har et generelt forbehold om at boligen er «solgt som den er» ingen virkning. Boligen har en mangel hvis den ikke er slik du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand, hvis selgeren har holdt tilbake opplysninger, eller hvis opplysningene du fikk var uriktige. Samtidig regnes du for å kjenne til alt som går tydelig fram av tilstandsrapporten, og du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter at du overtok boligen.

Endringene kom med lov 7. juni 2019 nr. 20 og trådte i kraft 1. januar 2022. De gjelder for kjøpsavtaler inngått etter det. Kjøpte du før 2022, gjelder de gamle reglene, der et «som den er»-forbehold hadde betydning.

Hva som er endret – kort fortalt

Loven gjelder forbrukerkjøp, det vil si når du som kjøper er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler i næring. Det spiller ingen rolle om selgeren er en privatperson eller en bedrift. Kjøper du en bolig som ennå ikke er ferdig bygget fra en entreprenør, gjelder derimot bustadoppføringslova, og da er klageveien en annen – se klage på ny bolig og nybygg.

Når har boligen en mangel?

Loven har fire hovedgrunnlag. Boligen har en mangel hvis

• den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2 første ledd),
• selgeren ikke har opplyst om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7),
• den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, i annonsen, salgsoppgaven eller annen markedsføring (§ 3-8), eller
• den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, for eksempel at en kjellerstue er solgt som godkjent oppholdsrom uten å være det (§ 3-2 tredje ledd).

For opplysningssvikt og uriktige opplysninger gjelder et tilleggsvilkår: Det må kunne antas at det har virket inn på avtalen. Opplysningen må altså ha betydd noe for om du ville kjøpt, eller til hvilken pris.

Selgerens opplysningsplikt er streng, og den går foran tilstandsrapporten. Regelen om at du regnes for å kjenne til innholdet i rapporten, innskrenker ikke § 3-7 (§ 3-10 tredje ledd). Visste selgeren at det hadde vært vann i kjelleren hver vår, og det ikke står i salgsoppgaven, kan han ikke unnskylde seg med at rapporten ga kjelleren tilstandsgrad 2 for fukt.

Tilstandsrapporten avgjør mer enn før

Den største praktiske endringen for kjøpere er § 3-10: Du regnes for å kjenne til det som «går tydeleg fram» av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å lese. Det du kjente til, kan du ikke kreve noe for.

Forskriften til avhendingslova setter krav til rapporten. Den skal være skrevet av en bygningssakkyndig som er uavhengig av partene, på et tydelig og forbrukervennlig språk, og den kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg. Hvert rom eller hver bygningsdel får en tilstandsgrad:

Konsekvensen er enkel og streng: Står det TG 3 på badet med anslått utbedringskostnad på 200 000 kroner, har du kjøpt et bad som må pusses opp, og du kan ikke kreve prisavslag for at det lekker. Står det TG 2 på drenering fordi den er 40 år gammel, har du fått beskjed om at den kan svikte.

Men rapporten beskytter bare selgeren der forholdet går tydelig fram. En setning gjemt i et vedlegg om «enkelte fuktmerker» dekker ikke nødvendigvis en omfattende råteskade. Og en rapport som ikke oppfyller forskriftens krav, har ikke den samme virkningen, med mindre avvikene er ubetydelige.

De første 10 000 kronene er dine

Etter § 3-1 fjerde ledd må du selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Regelen står i den generelle bestemmelsen om mangler, og gjelder dermed alle krav du har – prisavslag like mye som erstatning. Den gjelder ikke når en bygning er solgt som ny.

Et eksempel: Du oppdager tre måneder etter overtakelsen at varmtvannsberederen lekker på grunn av en feil selgeren visste om og ikke opplyste. Utbedringen koster 14 500 kroner. Etter beløpsgrensen i lovteksten blir kravet mot selgeren 4 500 kroner. Koster utbedringen 8 000 kroner, har du i praksis ikke noe krav. Små feil i en brukt bolig er altså kjøperens risiko.

Hva du kan kreve

Har boligen en mangel, er de vanligste kravene disse:

• Prisavslag (§ 4-12). Hovedregelen er at avslaget settes til hva det koster å rette mangelen, med mindre noe annet godtgjøres. Dette er det vanligste kravet i praksis.
• Retting (§ 4-10). Selgeren har rett til å rette mangelen selv hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan kreve retting av en selger som har ført opp huset for salg, og ved forbrukerkjøp av nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år fra næringsdrivende.
• Erstatning (§ 4-14). For direkte tap kan du kreve erstatning uten at selgeren har gjort noe galt, med mindre han godtgjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. For indirekte tap må selgeren ha utvist skyld.
• Heving (§ 4-13). Krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og at du gir melding innen rimelig tid. Det er sjelden aktuelt, og en stor avgjørelse – kjøpet reverseres.

Hvilket krav som lønner seg, avhenger av feilen. De aller fleste saker ender med prisavslag eller et forlik om et beløp, fordi det er enklest å måle: Hva koster det å gjøre boligen slik den skulle vært?

Reklamasjon: rimelig tid og fem år

Du taper retten til å gjøre mangelen gjeldende hvis du ikke gir selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den (§ 4-19). Meldingen skal si hva slags mangel det gjelder. Den absolutte fristen er fem år etter at du overtok bruken av boligen – ikke fra kontraktsdato eller tinglysing.

Det finnes ingen tomånedersregel her slik som ved kjøp av varer. «Rimelig tid» vurderes konkret, og ved boligkjøp er det ingen grunn til å vente. Reklamer først, med en foreløpig beskrivelse, og innhent takst eller fagkyndig vurdering etterpå. Du kan presisere kravet senere.

Jeg viser til kjøp av Storgata 5, overtatt 1. mars 2026. Ved riving av baderomsgulvet 14. september 2026 oppdaget vi omfattende råte i bjelkelaget under badet. Dette er ikke nevnt i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Jeg reklamerer herved på mangelen etter avhendingslova § 4-19 og vil komme tilbake med krav når omfanget er kartlagt. Jeg ber om at du varsler ditt eventuelle forsikringsselskap.

Ved siden av reklamasjonsfristen løper foreldelse. Den alminnelige fristen er tre år fra misligholdet, som ved en mangel normalt er overtakelsen, men med en tilleggsfrist på minst ett år fra du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om kravet. Reklamasjonen avbryter ikke foreldelsen. Les mer om foreldelse av krav. Forskjellen på reklamasjonsfristene i de ulike lovene er samlet i artikkelen om reklamasjonsfrist.

Hvem kravet går til – og hvor du klager

Kravet ditt er mot selgeren. Mange selgere har tegnet eierskifteforsikring, og da er det i praksis forsikringsselskapet som behandler kravet. Forsikringen er frivillig, og eiendomsmeglere har ikke lov til å formidle den mot betaling. Tvister om eierskifteforsikringen kan bringes inn for Finansklagenemnda Eierskifte.

Det finnes ingen nemnd for tvister mellom kjøper og selger av brukt bolig. Boligtvistnemnda tar bare saker om ny bolig mot medlemsbedrifter. Blir dere ikke enige, går saken til forliksrådet eller tingretten. Er tvistesummen minst 200 000 kroner og begge parter har advokat, kan saken gå rett til tingretten. Forliksrådet kan avsi dom i saker opp til 200 000 kroner.

To andre aktører kan ha gjort feil i handelen, og de har egne klageveier:

• Eiendomsmegleren: feil i markedsføringen eller brudd på god meglerskikk kan klages til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda tar ikke stilling til forholdet mellom kjøper og selger.
• Den bygningssakkyndige: Takstklagenemnda tok ikke imot nye saker etter 30. april 2026. Klager på takstmann eller bygningssakkyndig går nå til mekling i Forbrukertilsynet – se takstnemnda og den nye klageveien.