Husleietvistutvalget (HTU) er et statlig, domstollignende tvisteløsningsorgan som behandler tvister om leie av bolig. Utvalget gir objektiv veiledning til leietakere og utleiere om leie av bolig, mekler mellom partene og treffer bindende avgjørelser i tvister om husleieforhold. Husleietvistutvalget er administrativt underlagt Kommunal- og distriktsdepartementet, og har kontorer i Oslo, Bergen og Trondheim.
Historikk
Husleietvistutvalget ble opprettet av Kommunal- og regionaldepartementet i 2001 som et prøveprosjekt. Ved oppstarten behandlet utvalget kun tvister i Oslo kommune. Formålet var å tilby en raskere, rimeligere og mer spesialkompetent tvisteløsning for leiesaker enn det de ordinære domstolene kunne tilby.
Pilotprosjektet ble evaluert i 2003, og evalueringen konkluderte med at utvalget hadde vært en suksess. Utvalget ble derfor gjort permanent i 2004. I 2006 ble Husleietvistutvalget et obligatorisk tvisteløsningsorgan i de områdene det var representert, og fra 1. januar 2009 gikk det fra å være en forsøksordning til å bli en permanent ordning.
Husleietvistutvalgets geografiske virkeområde ble gradvis utvidet til å omfatte flere fylker. Fra 1. september 2021 ble Husleietvistutvalget landsdekkende og er nå førsteinstans for alle tvister om leie av bolig i hele Norge, inkludert Svalbard.
Regjeringen har besluttet at Husleietvistutvalget skal slås sammen med Husbanken. Målet er å samle og styrke virkemidlene på leiemarkedet. Den faglige uavhengigheten til Husleietvistutvalget er hjemlet i husleieloven og vil bli ivaretatt som i dag.
Lovgrunnlag
Husleietvistutvalget er hjemlet i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) § 12-5. Utfyllende regler er gitt i forskrift 21. juni 2016 nr. 765 om Husleietvistutvalget, som sist ble endret 1. januar 2024.
Husleietvistutvalget er et faglig uavhengig forvaltningsorgan som ikke kan instrueres om behandlingen av enkeltsaker eller om den faglige virksomheten for øvrig.
Organisering og sammensetning
Husleietvistutvalget ledes av en direktør som oppfyller vilkårene for å være tingrettsdommer. Utvalget har saksledere som er jurister med spesiell kompetanse innen husleierett, samt utvalgsmedlemmer som oppnevnes av departementet etter forslag fra organisasjoner som representerer leiere og utleiere.
Partsutvalget består av 40 utvalgsmedlemmer, hvorav halvparten er oppnevnt etter forslag fra organisasjoner på leiersiden og halvparten fra utleiersiden. Utvalgsmedlemmene oppnevnes for en periode på tre år av gangen.
Ved behandling av den enkelte sak settes utvalget normalt med en nøytral saksleder, ett utvalgsmedlem fra leietakersiden og ett utvalgsmedlem fra utleiersiden. Saker om oppsigelse, heving og gjengs leie skal alltid behandles av fullt utvalg. Fra 1. januar 2024 kan saksleder avgjøre flere saker alene, blant annet saker med tvistesum under en viss verdigrense.
Saksområde
Husleietvistutvalget behandler tvister om leie av bolig som reguleres av husleielovene. Utvalget behandler ikke tvister om leie av forretningslokaler, ferie- og fritidsboliger, hotellrom eller lignende.
Typiske tvistesaker som behandles av Husleietvistutvalget omfatter depositum og depositumskontoer, skyldig husleie, erstatning for skader på boligen, mangler ved leieobjektet, oppsigelse og heving av leieforhold, størrelse på husleien (gjengs leie), samt spørsmål om vedlikeholdsplikt og tilbakelevering av bolig.
Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig. Saker som gjelder husleie må derfor behandles av Husleietvistutvalget før de eventuelt kan bringes inn for tingretten.
Saksbehandlingsgebyr
For å få en sak behandlet av Husleietvistutvalget må det betales et saksbehandlingsgebyr. Gebyret avhenger av hvem som fremmer klagen. Dersom klagen fremsettes av utleier, er gebyret ett rettsgebyr (1314 kroner i 2025). Dersom klagen fremsettes av leier, er gebyret 0,2 rettsgebyr (262 kroner i 2025).
Gebyret må være innbetalt før saken tas til behandling. Hvis tvisten blir forlikt og annet ikke er avtalt, deler partene saksbehandlingsgebyret. Dersom saken ikke blir forlikt, fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære sakskostnadene basert på prinsippene i tvisteloven.
Den som har vunnet saken fullstendig kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne frem.
Saksbehandling
En klage til Husleietvistutvalget kan fremsettes skriftlig, muntlig eller via elektronisk klageskjema på HTUs nettsider. Klagen skal inneholde partenes navn og adresse, en kort forklaring om hva saken gjelder, og hvilken påstand som fremmes. Klagen må være på norsk.
Etter at klagen er mottatt, sender Husleietvistutvalget den til motparten for tilsvar. Motparten får en frist til å sende inn et skriftlig tilsvar. Begge parter kan sende inn dokumentasjon og nye kommentarer i løpet av saksbehandlingen.
Husleietvistutvalget skal alltid forsøke å mekle mellom partene før saken eventuelt avgjøres ved vedtak. Mekling er den raskeste og mest skånsomme måten å løse tvisten på. Det oppnås forlik i omtrent 75 prosent av alle meklede saker. I saker om oppsigelse kalles partene inn til et møte slik at de kan si sin mening om oppsigelsen.
Det er ikke nødvendig å bruke advokat for å få behandlet en sak i Husleietvistutvalget. Under 10 prosent av partene bruker advokat. Dersom en part vil møte med advokat eller annen fullmektig under mekling eller møte, skal motparten og Husleietvistutvalget ha melding om dette senest én uke på forhånd.
Saksbehandlingstid
Husleietvistutvalget har hatt en kraftig økning i saksinngangen. Utvalget gikk fra ca. 1800 saker i 2020 til over 4300 saker i 2024 – en økning på 8,7 prosent fra 2023 til 2024. Saksinngangen har fortsatt å øke i 2025.
Den gjennomsnittlige ventetiden er for tiden minst seks måneder fra en ny klage kommer inn til behandlingen kan starte. Normal saksbehandlingstid etter at behandlingen har startet er ca. 8 uker hvis saken løses ved forlik, og ca. 12 uker hvis saken avgjøres ved vedtak. Saker som gjelder oppsigelse blir prioritert.
Vedtakets virkning
Vedtak fra Husleietvistutvalget blir bindende hvis ingen av partene bringer saken inn for tingretten ved stevning innen én måned etter at vedtaket er forkynt. Inngås det forlik under behandlingen i Husleietvistutvalget, har dette samme virkning som en rettskraftig dom og kan tvangsfullbyrdes.
Bare ca. 3 prosent av sakene som behandles i Husleietvistutvalget bringes videre til tingretten.
Når en sak bringes inn for Husleietvistutvalget, avbryter det frister for å reise søksmål etter husleieloven. Innbringelse av saken avbryter også foreldelse.
Overprøving
Dersom en part er uenig i vedtaket, kan saken bringes inn for tingretten innen én måned fra vedtaket ble forkynt. Tingretten vil da foreta en full rettslig behandling av saken. Tingrettens dom kan ankes videre til lagmannsretten og Høyesterett etter vanlige regler.
Veiledning
Selv om du ikke er part i en pågående sak, kan du ta kontakt med Husleietvistutvalget for å få veiledning om reglene i husleieretten og om reglene for saksbehandling i utvalget. Husleietvistutvalget er imidlertid et nøytralt organ og kan derfor ikke gi vurdering av din konkrete situasjon, si hva du bør gjøre, eller representere deg overfor utleier eller leietaker. De kan bare forklare hva reglene går ut på.
Statistikk
Husleietvistutvalget mottok over 4300 saker i 2024. De fleste tvister gjelder erstatning og skyldig husleie. Mange saker handler også om depositum, mangler ved boligen, oppsigelse av leieforhold og spørsmål om tilstanden ved tilbakelevering.
Et utvalg av Husleietvistutvalgets vedtak anonymiseres og publiseres på Lovdata.
Kontaktinformasjon
Husleietvistutvalget
Postadresse: Postboks 5118 Majorstuen, 0302 Oslo
Besøksadresse Oslo: Fridtjof Nansens vei 17, 0369 Oslo
Besøksadresse Bergen: Kaigaten 9, 5015 Bergen
Besøksadresse Trondheim: Prinsens gate 1, 7013 Trondheim
Telefon: 22 59 31 50 (åpent mandag, onsdag og fredag kl. 09.00–12.00)
E-post:
Nettside: www.htu.no
Organisasjonsnummer: 982 965 691
Klager og tilsvar sendes fortrinnsvis via digitale skjemaer på www.htu.no.
- Detaljer
